12.4.1990

Kanne Jyväskylän raastuvanoikeudessa

D ja C ovat A ja B:lle 25.11.1985 tiedoksi annetun haasteen nojalla ja kannetta kehittäessään kertoneet omistavansa Jyväskylän kaupungin Jyväskylän kylässä sijaitsevan Kulmala -nimisen tilan RN:o 2:86, johon he olivat saaneet lainhuudon 22.11.1982. He olivat saaneet tilan perintönä 17.4.1979 kuolleelta C:n sisarelta ja D:n tädiltä X:ltä.

A ja B pitivät vastoin D:n ja C:n tahtoa ja ilman mitään oikeutta hallussaan osaa mainitusta Kulmalan tilasta siten, että he asuivat tilan luoteiskulmassa olevassa asuinrakennuksessa ja käyttivät siihen kuuluvaa talousrakennusta. Kehotuksesta huolimatta A ja B eivät olleet suostuneet tilalta vapaaehtoisesti muuttamaan.

Sen vuoksi D ja C ovat vaatineet, että A ja B velvoitetaan heti häädön uhalla muuttamaan tilalta ja jättämään hallitsemansa alue heidän vapaaseen hallintaansa ja käyttöönsä. Vielä he ovat vaatineet, että A ja B velvoitetaan asetettavaan määräpäivään mennessä poistamaan omistamansa edellä mainitut rakennukset Kulmalan tilalta uhalla, että D ja C muuten oikeutetaan purkamaan ja poistamaan rakennukset A ja B:n kustannuksella.

A ja B:n vastaus

A ja B ovat kanteesta kuultuina kertoneet, että Kulmalan tilan entinen omistaja X oli vuokrannut puheena olevasta Kulmalan tilasta 50 vuodeksi 1.5.1949 lukien rajoiltaan määrätyn ja merkityn alueen asuinkäyttöön W ja V:lle sekä samalla myynyt näille vuokra-alueella sijaitsevat asuinrakennuksen sekä liiteri- ja ulkorakennuksen.

W ja V olivat 19.8.1953 allekirjoitetulla kauppakirjalla myyneet samat rakennukset Q ja R:lle ja samana päivänä siirtäneet heille alueen vuokraoikeuden. W ja V:n ja X:n välillä laaditut alkuperäiset asiakirjat olivat kadonneet. Vuokrasopimuksen ehdot kävivät kuitenkin ilmi 19.8.1953 W ja V:n ja Q ja R:n välillä laaditusta vuokrasopimuksesta siirtomerkintöineen. Tämä vuokrasopimus oli laadittu jälkeenpäin vastaamaan alkuperäistä vuokrasopimusta ja sen ehtoja.

Mahdollisesti X:n ja W ja V:n välinen vuokrasopimus oli tehty vain suullisesti. Kun vuokrasuhteeseen ei kuitenkaan ollut sovellettava vuoden 1902 maanvuokralain säännöksiä, vaan kaupunkikiinteistöjä koskevia vuoden 1734 lain kauppakaaren 13 luvun ja maakaaren 16 ja 17 luvun säännöksiä, joiden mukaan suullinen vuokrasopimus oli sallittu, vuokrasopimusta oli tässäkin tapauksessa pidettävä pätevänä.

Q ja R:n kuoltua, ensiksi mainitun 13.1.1975 ja viimeksi mainitun 27.10.1978, rintaperillisittä, R:n oikeudenomistajat olivat 7.7.1981 allekirjoitetulla kauppakirjalla luovuttaneet rakennusten omistusoikeuden ja siirtäneet kuolinpesän hallitseman vuokraoikeuden A ja B:lle.

Näillä perusteilla A ja B ovat katsoneet hallitsevansa laillisesti vuokra-aluetta ja kiistäneet kanteen vaatien oikeudenkäyntikulujensa korvaamista 12.748 markalla 10 pennillä.

Raastuvanoikeuden päätös 7.10.1986

Raastuvanoikeus on katsonut selvitetyksi, että Kulmalan tilalla olevalla kanteessa tarkoitetulla määräalalla, jolla oli asuinrakennus ja erillinen talousrakennus, oli asunut vuokralaisia yhtäjaksoisesti usean vuosikymmenen ajan eikä heidän hallintaansa alueeseen ollut tilanomistajien toimesta aikaisemmin riitautettu, vaikka tilanomistajat olivat myös itse asuneet tilalla.

Huolimatta siitä, etteivät määräalan nykyiset vuokramiehet A ja B olleet voineet osoittaa katkeamattomalla vuokrasopimussaantoketjulla vuokraoikeuttaan kanteessa tarkoitettuun alueeseen, raastuvanoikeus on katsonut esitetyn asiakirja-aineiston perusteella ja ottaen huomioon vuokramiesten pitkäaikaisen riidattoman hallinnan määräalaan tilan omistaneiden X ja Y:n aikana tulleen vastaajien puolesta näytetyksi, että X ja Y olivat antaneet vuokralle kanteessa tarkoitetun alueen, jolla olevat rakennukset kuuluivat vuokramiehelle, 1.5.1949 lukien 50 vuodeksi.

Tämän vuoksi ja koska A ja B:n oli katsottava näin hallitsevan puheena olevaa aluetta voimassa olevan vuokrasopimuksen nojalla, raastuvanoikeus on hylännyt kanteen näyttämättömänä. Koska asia oli ollut niin sekava, että oikeudenkäyntiin oli ollut perusteltua aihetta, A ja B saivat pitää vahinkonaan kulunsa jutussa.

Vaatimukset hovioikeudessa

D ja C ovat muutoksenhakemuksessaan vaatineet, että heidän kanteensa hyväksytään. A ja B ovat vaatineet raastuvanoikeuden päätöstä muutettavaksi siten, että D ja C velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa raastuvanoikeudessa. Vielä A ja B ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista hovioikeudessa.

Vaasan hovioikeuden tuomio 18.8.1988

Perustelut Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan alunperin Jyväskylän maalaiskunnassa sijainnut Kulmalan tila RN:o 2:86 oli merkitty maarekisteriin 6.11.1925. Sittemmin tila oli siirretty 23.3.1939 annetulla valtioneuvoston päätöksellä 1.1.1941 lukien Jyväskylän maalaiskunnasta Jyväskylän kaupunkiin. Alueelle oli vahvistettu asemakaava 27.10.1950.

Jutussa esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus on katsonut, kuten raastuvanoikeuskin, että Q ja R olivat tilan silloisen omistajan X:n suostumuksella hallinneet kysymyksessä olevaa määräalaa Kulmalan tilasta vuodesta 1953 aina R:n kuolemaan asti 27.10.1978. He olivat myös 19.8.1953 ostaneet alueella olevat rakennukset W ja V:ltä. X oli itse asunut tilalla 13.9.1970 asti. W ja V olivat 19.8.1953 laaditulla asiakirjalla siirtäneet vuokraoikeuden Q ja R:lle.

Tällaiseen maanvuokraan, joka koskee maarekisteriin merkittyä tilaa, sovelletaan tuolloin voimassa ollutta 19.6.1902 annettua lakia maanvuokrasta maalla. Tämän lain 1 §:n mukaan sopimus maalla olevan maan vuokrauksesta on tehtävä kirjallisesti ja todistajain läsnä ollessa sekä sopimuskirja on vuokranantajan, vuokramiehen ja todistajain allekirjoitettava.

Jutussa on jäänyt näyttämättä, että X olisi tilan omistajana allekirjoittanut lain mukaista kirjallista vuokrasopimusta W ja V:n tai Q ja R:n kanssa. A ja B: raastuvanoikeudelle esittämää 19.8.1953 laadituksi ilmoitettua vuokrasopimusjäljennöstä ei voitu pitää mainitun maanvuokralain 1 §:n säännöksen mukaisena muodollisesti pätevänä vuokrasopimuksena.

Kun Q ja R kuitenkin olivat asuneet vuokra-alueella ja pitäneet sitä hallussaan useiden vuosien ajan X:n suostumuksella sekä maksaneet tälle myös asianmukaisen vuokran, voitiin pitää ilmeisenä X:n ja Q ja R:n tarkoituksena olleen perustaa vuokrasuhde eikä suullista vuokrasopimusta ollut oikeuskäytäntö huomioon ottaen pidettävä näissä olosuhteissa vaikutuksettomana.

Edelleen jutussa on selvitetty, että Q ja R:n ja X:n kuoleman jälkeen kukaan ei ollut asunut tilalla muutamaan vuoteen. Vuonna 1978 lapsettomana kuolleen Alina ja R:n perilliset olivat 7.7.1981 laaditulla kauppakirjalla luovuttaneet rakennusten omistusoikeuden ja siirtäneet vuokraoikeuden A ja B:lle, jotka olivat sen jälkeen hallinneet vuokra-aluetta.

Vuoden 1902 maanvuokralain 7 ja 8 §:n säännökset huomioon ottaen R:n oikeudenomistajilla ei ollut kuitenkaan ollut oikeutta luovuttaa vuokraoikeutta edelleen, sillä vuokraoikeus oli lain mukaan lakannut rintaperillisittä kuolleen R:n jälkeen 14.3.1979. A ja B eivät olleet näyttäneet muutakaan laillista perustetta alueen hallinnalle.

Tuomiolauselma

Raastuvanoikeuden päätös on kumottu.

A ja B on velvoitettu heti häädön uhalla muuttamaan tilalta ja jättämään hallitsemansa alue D:n ja C:n vapaaseen hallintaan ja käyttöön. A ja B on velvoitettu 31.3.1989 mennessä poistamaan omistamansa mainitulla Kulmalan tilalla sijaitsevat rakennukset uhalla, että D ja C saivat purkaa tai poistaa ne A ja B:n kustannuksella.

A ja B ovat saaneet pitää kulunsa jutusta vahinkonaan.

Perustelut

Jyväskylän maalaiskunnassa sijainnut Kulmalan tila on siirretty valtioneuvoston päätöksellä 1.1.1941 lukien Jyväskylän kaupunkiin siten, että se on edelleen pysynyt maarekisteriin merkittynä tilana. 1950-luvun alkupuolella on osasta tilan aluetta syntynyt vuokrasopimus X:n ja Q ja R:n puolisoiden välillä. Näyttämättä on kuitenkin jäänyt, että sopimus olisi tehty kirjallisesti. Tällaiseen maanvuokraan ei ole sovellettava vuokrasopimuksen syntyessä voimassa ollutta 19.6.1902 annettua lakia maanvuokrasta maalla. Sopimus on sen vuoksi voitu tehdä suullisestikin.

Näyttämättä on niin ikään jäänyt, että X ja Q ja R olisivat sopineet tietystä vuokra-ajasta. Yleisten vuokraa koskevien oikeusperiaatteiden mukaisesti vuokrasuhde on tällöin voimassa siksi, kunnes toinen vuokrasuhteen osapuolista vaatii sen lakkaamista.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. A ja B velvoitetaan kuuden kuukauden kuluessa Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä poistamaan omistamansa Kulmalan tilalla sijaitsevat rakennukset uhalla, että vastapuolet saavat poistaa ne A ja B:n kustannuksella. Korkeimman oikeuden täytäntöönpanon kieltämistä koskeva määräys raukeaa.

A ja B velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan vastapuolille korvaukseksi heillä täällä olleista vastauskuluista 1.300 markkaa 16 prosentin korkoineen tästä päivästä lukien.